1. משכנתא בריבית משתנה:
מקובלות בשוק האמריקאי 2 סוגי משכנתאות: בריבית משתנה, או בריבית קבועה מראש.
המונח המקומי למשכנתא בריבית משתנה הוא ARM
בדרך כלל לARM מוגדר שער ריבית מסויים למשך זמן מוגדר מראש, שישתנה בהמשך.
לרוב המשכנתאות הללו תקרה המגבילה את גובה הריבית העתידי.
2. . מקדמה (Down Payment)
בארה"ב מקובל שהמקדמה תעמוד על סכום של 5% עד 25% מגובה הנכס.
3. הפקדה בנאמנות (Escrow)
הכוונה לצד שלישי שמחזיק בנכס ובמזומנים עד למילוי התנאים שסוכמו בהסכם המכר.
לאחר מילוי התנאים ימסר הנכס / המזומנים לידי הצדדים כמוסכם.
לרוב צד שלישי זה יהיה העו"ד שמלווה את ההסכם.
4. נקודות משכנתא (Mortgage Points)
הכוונה לחיובים שאותם רשאי בתנאים מסויימים הגוף מלווה להוסיף לסכום הכולל של ההלוואה (המשכנתא).
נקודת משכנתא תהיה שווה ל -1% מסכום ההלוואה.
5. הערכה ראשונית של סכום ההלוואה (Pre-qualification)
הכוונה להליך ראשוני שבו הקונה הפוטנציאלי נבדק על ידי הגוף המלווה, או ע"י צד שלישי, על מנת לאבחן אתסכום ההלוואה שביכולתו להחזיר וכן את תנאיה.
המידע שנמסר ללקוח אינפורמטיבי לגמרי, ולא מחייב את הלקוח.
6. הערכת עלויות משכנתא (GFE – Good Faith Estimate)
גופים מלווים למשכנתאות בארה”ב חייבים לתת למתעניין במשכנתא/ הלוואה הערכה הכוללת את כל העלויות הכרוכות בה תוך 3 ימי עסקים מהגשת הבקשה.
7. רכישת נדל”ן לצרכי השבחה ומכירה (Flipping)
מונח זה מתאר השקעות נדל”ן שנועדו להשביח את ערך הנכס ולמכרו ברווח בתוך זמן קצר.
8. עיקול (LIEN)
שמענו על עיקולים רבים המתבצעים בארה"ב: עיקול מתקיים בעקבות תביעה המוגשת אודות הנכס כדי לקבל תשלום בגין חובות או שירותים שסופקו לבעליו של הנכס ללא קבלת תמורה שהוגדרה מראש.
באפשרותו של בעל השעבוד למכור את הנכס על מנת להחזיר את החובות הקיימים.
9. אישור עקרוני (Pre-Approval)
הכוונה לאישור ראשוני מהבנק למשכנתאות, שמספק ללווה הפוטנציאלי מבקש המשכנתא הערכה ראשונית של סכום המשכנתא שביכולתו לקבל.
על הרוכש הפוטנציאלי לתת לגורם המלווה מסמכים המעידים על רמת ההכנסות וההוצאות שלו.
במהלך בדיקת הנתונים, סביר שהגורם המלווה יבדוק גם את דוחות האשראי של מבקש ההלוואה.
אם אתם מתכננים לבקש אישור עקרוני למשכנתא, כדאי לוודא מראש שמצב האשראי שלכם תקין!
10. סגירה (Closing)
הצעד הסופי בעסקת נדל”ן בארה"ב, שבו מתקיימת העברת הבעלות על הנכס בעבור כסף או תשלום מסוג אחר.
11. ירידה של ערך הנכס מתחת לשווי המשכנתא (Underwater)
מצב בו ערך הנכס בשוק נמוך מסכום ההלוואה שנותרה שנותרה לתשלום.
לרוב מגיעים למצב זה עקב ירידות קיצוניות בשווי השוק של נכסים.
12. חיתום (Underwriting)
הגוף המלווה שוקל להרחיב את האשראי ללקוח.
ההחלטה מתבססת על מספר שיקולים - מצב האשראי של הלווה, ההיסטורייה של האשראי שלו, חובותיו וערך הנכס שברשותו.
